[005] 부동산 트렌드 2022
'책 읽는 아빠'의 2022년 다섯 번째 독서
이 책의 저자는 하버드 박사 출신 부동산 전문가로 불리는 김경민 교수이다. 그는 서울대 지리학과를 졸업하고 UC버클리 석사를 거쳐 하버드 대에서 도시계획, 부동산 연구로 박사 학위를 받았고, 현재 서울대 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직하고 있다. 그야말로 학벌의 끝판왕이다. 그렇다고 그는 공부만 한 샌님은 아니다. 보스턴에 있는 상업용 부당산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 그럼 그가 보는 2022년 부동산 시장은 어떠할까?
<Part 1> 부동산 메가 트렌드
트렌드 셋터인 MZ 세대를 주목해야 한다. 그들은 상품이 아닌 경험을 구매한다. 제품을 판매하는 오프라인 기반의 상업시설에도 경험 기반의 설계가 선행되어야 한다. 대표적인 예가 종로구 익선동이다. 보잘것없는 익선동을 핫플레이스로 승격시킨 주역은 MZ세대다.
메타버스의 영향으로 오프라인 공간은 복합공간으로 바뀌면서 사람들에게 경험 중심 서비스를 제공하고 있다. 오프라인 공간만의 차별화다.
<Part 2> 부동산 빅 이슈 Top 10
1. 부동산 뉴 노멀
당신이 알던 부동산 가격은 잊어라. 부동산 시장이 하락세로 돌아서면 3~4년의 장기 침체를 각오해야 한다.
2. 임대차 3 법
임대차 3 법이란 2020.7.30 시행된 전월세 신고제, 전월세상 한제, 계약갱신청구권을 말한다. 정책 담당자는 정책의 결과가 가져올 부정적 영향에 대해 매우 신중하게 고려해야 한다. 세입자 보호라는 긍정적 취지와 달리 임대차 3법은 전세 가격 폭등을 야기했다. 전세 가격 상승은 노도성(노원구, 도봉구, 성북구) 아파트 가격 상승을 초래했다. 노도성 아파트 값이 급등하자 세입자들은 저렴한 전세 매물을 찾아 나섰고 이것이 또다시 전세 가격 상승을 가져왔다.
3. 고가주택의 재정의
강남에서 30억 아파트는 이제 흔하다.
4. 서민 아파트의 소멸
서울에서 6억 이하 아파트는 이제 30% 미만이다.
5. 경기도 아파트의 신고가 행진
서울 아파트 상승의 후폭풍이다. 서울 아파트 가격이 상승하면 그 영향으로 시차를 두고 인접한 경기도 지역의 아파트 가격도 상승한다. 그러나 가격 폭은 서울의 상승률에 못 미친다. 다만 판교, 분당은 강남과 대체재이므로 다른 경기도 신도시에 비해 투자 매력도가 높다.
6. 지방 부동산의 미래
서울·수도권과 지방 주택시장의 시세 흐름은 다르다. 인구는 줄어드는데 공급은 늘어나는 지역은 수요 대비 공급 충격이 나타나 가격이 하락할 가능성이 높다.
7. 신축 vs 구축 아파트
서울의 만성적인 공급 부족과 새집에 대한 뜨거운 열망이 이른바 새집 프리미엄을 만들었다. 약 20~30% 수준이다. 2019~2020년 서울의 공급은 적지 않았다. 그럼에도 가격이 폭등한 것은 저금리로 인한 유동성과 임대차 3법 도입으로 인한 정책 실패 때문이다.
8. 한강 밴드의 무서운 잠재력
이촌동-반포동-잠원동-한남동-압구정동-성수동-청담동-잠실동으로 이어지는 한강 밴드는 첫 번째 럭셔리 밴드다. 고급 아파트는 한강변을 따라 존재하며 밴드는 좌우로 확장될 가능성이 크다. 두 번째 럭셔리 밴드는 대치동-도곡동-삼성동 라인이다.
9. 2022년 대선과 지방선거
재건축과 달리 재개발은 추진될 때 기존 아파트 가격에 크게 영향을 주지 않으면서 공급을 확대한다. 그래서 유권자의 표를 잡기 위해서 재건축보다는 재개발 관련 공약이 나올 것이다.
10. 꼬마빌딩의 품귀 현상
꼬마빌딩의 인기는 유동성, 레버리지(대출)와 정책 실패 때문이다. 근생 오피스 꼬마빌딩은 최대 70%까지 은행 대출이 가능하므로 투자자들의 접근성이 좋다. 10억 원 현금이 있는 사람이 20억 원짜리 아파트는 못 사지만 30억 원짜리 꼬마빌딩은 살 수 있는 아이러니한 상황이다. 대출을 많이 받기 위해 강남권 단독·다가구주택이 근생으로 용도 변경되는 경우가 많다. 또한 꼬마빌딩은 주택이 아니라서 종부세 납부대상도 아니다. 금리가 상승하는 2022년 현재 꼬마빌딩 투자는 좋지 않다. 이자율이 상승하면 금융비용이 증가하는 동시에 수익률은 저하되어 결국 꼬마빌딩에 대한 수요도 감소할 것이기 때문이다.
<Part 3> 2020년 부동산 가격 대예측
가장 중요한 외부 변수는 인플레이션, 이자율, 경제성장률이다.
- 매매수요지수
거래량이 장기 평균보다 많은 경우 가격이 상승할 가능성이 높고, 반대로 거래량이 장기 평균보다 적다면 하락할 가능성이 크다.
- 투자수익률 = 순수입 / 부동산 가격
투자수익률이 지속적으로 올라가는 부동산에 투자하면 안 된다. 임대수입이 높아지기보다는 건물 가격이 낮아지고 있기 때문이다.
- 노도성(노원·도봉·성북)
노도성을 주의하라. 노도성 아파트의 수익률을 강남 아파트보다 1%p 높아야 정상이다. 그런데 2021년 현재 노도성 아파트의 투자수익률은 1.4%로 서울시 전체 평균 1.54%보다 높다. 노도성 지역의 가격 조정이 임박했다.
- 인플레이션
인플레이션은 부동산 가격을 끌어올린다. 인플레이션이 1 단위 상승하면 아파트 가격은 0.9 단위 상승한다. 지역별로 영향이 다르다. 강남구는 2 단위 상승하고 노원구는 0.88 단위 상승한다. 그래서 인플레이션이 발생하면 고가 주택이 많은 강남구, 서초구 등 지역이 다른 지역보다 더 많이 오른다.
- 이자율
부동산 가격은 이자율 변화에 민감하다. 이자율이 낮아지면 유동성이 증가하고 결국 부동산 가격은 올라간다. 그 반대도 마찬가지다. 금리가 많이 오르면 제아무리 강남이라 해도 급락을 피하지 못한다. 소위 '강남 불패'는 존재하지 않는다. 고금리 상황에서는 고가 주택 가격의 하락폭이 일반 아파트에 비해 훨씬 크다.
- 2022년 서울 아파트 가격 전망
저자는 자신의 모델에 따라 2021년 6월 데이터를 기준으로 이자율 변화에 따른 2022년 12월 아파트 가격을 전망했다. 참고로 예측 시차를 감안하면 뒤로 6개월 정도까지 봐야 한다.
1) 이자율 1.0%까지 인상
2021년 6월 가격 대비 6~12% 하락. 이는 2020년 4분기 가격으로 되돌아가는 수준이다.
2) 이자율 1.5%까지 인상
2021년 6월 가격 대비 10~17% 하락. 이는 2020년 3분기 가격으로 회귀하는 수준이다.
3) 이자율 2.0%까지 인상
2021년 6월 가격 대비 14~20% 하락. 이는 2020년 2분기 가격 수준이다.
아파트 가격이 급락하더라도 2017~2018년 수준가지 돌아가지는 않는다. 2020년 수준까지만 갈 것이다.
이 전망은 어디까지나 금리라는 단일 변수만 고려한 것이다. 금리 인상에도 불구하고 개개인마다 느끼는 이자 부담이 다르기 때문에 팔지 않고 버티는 사람들이 있기 마련이다. 이 경우에는 위 전망보다 하락폭은 작을 수 있다. 반면에 대선 이후 새 정부에서 공급 확대에 대한 강력한 의지를 보인다면 위 전망보다 더 하락할 수도 있다. 경기 침체가 장기화되고 주택 공급 시그널이 명확해져 시장의 흐름이 바뀐다면 주택 보유자 중 일부는 주택 보유비용(재산세+종부세+이자비용)을 고민하게 될 것이다.
<Part 4> 포스트 코로나 핫 플레이 Top 5
저자가 단독·다가구 거래량과 MZ세대 동선 분석을 꼽은 5개 핫 플레이스. 그중에서 1, 2번이 가장 눈여겨봐야 할 곳이다.
1. 성수동 클러스터
카페 대림창고, 플라츠, 성수낙낙
2. 을지-충무 클러스터
태극당(동대입구역), 힙지로(을지로), 호텔 수선화, 로컬스티치 크리에이터 타운, 경일옥 핏제리아
3. 용산공원-효창공원
열정도 골목(백범로 87길)
4. 영등포의 재발견
문래창작촌
5. 신분당선을 따라 업그레이드되는 강남
양재천 카페거리, 카페 세컨클락, 카페 누모