[31] 부동산 트렌드 2025
책 읽는 아빠」의 2024년 서른한 번째 독서
"서울은 대세 상승장이 시작되었다. 앞으로 공급 부족은 가격 상승을 더욱 부채질할 것이다."
하버드 박사 출신 서울대 교수로 유명한 김경민 교수
그의 기술적 분석에 따르면 서울 아파트는 골든 크로스가 발생하여 대세 상승장이다.
그의 예언이 얼마나 적중할지 기대된다.
몇 년 전 부동산 시장에 가방끈이 매우 긴 고학력 전문가가 혜성과 같이 등장했다. 서울대 지리학과, UC 버클리 석사를 거쳐 하버드 대학교에서 도시계획, 부동산 연구로 박사학위를 받고 서울대 환경대학원 교수가 된 김경민 교수다. 그는 단순히 이론만 연구한 학자는 아니다. 저자 김경민 교수는 미국 보스턴 소재 상업용 부동산 리서치 회사에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산 시장을 분석한 실무 경험도 갖고 있다.
이 책은 그 유명한 김난도 교수의 <트렌드 코리아>를 본떠서 만든 책으로 매년 가을에 출간된다. 김경민 교수가 대표 저자로 참여하고 그의 제자들이 공동 저자로 글을 썼다. 이 책에서 가장 특이한 점은 주식시장에서 통용되는 기술적 분석을 부동산 시장에 적용한 것이다. 저자의 연구실에서 AI 모델링을 통해 일주일 단위 부동산 가격지수를 개발하였고 단기 이동평균선과 장기 이동평균선을 만들었다고 한다. 저자들에 따르면 2024년 초 단기 이평선이 장기 이평선을 뚫고 올라가는 골든크로스가 발생며 서울 아파트의 새로운 슈퍼 사이클이 시작되었다. 저자들의 예상은 2024년 10월까지는 정확하게 들어맞았으나 11월부터 서울 아파트 가격이 주춤하면서 다소 빗나가고 있다. 이는 금융당국의 담보대출 옥죄기의 결과다. 2025년 서울 부동산 시장은 어떤 방향으로 흐를까?
책에 나온 괜찮은 부분을 인용해 본다.
<김포시 고촌읍>
김포시 고촌읍은 엄연히 '읍' 지역으로 대학 입시에서 농어촌 특별전형 대상이다. 특히 신곡리 일대는 신곡중학교를 중심으로 신흥 명문학군으로 부상하고 있다.
<전세제도 특단의 대책의 필요하다>
다수의 투자자들이 갭투자가 안정적인 투자라는 신호를 공유하는 순간, 투자 가수요가 촉발될 수밖에 없다. 따라서 우리 사회는 갭투자를 제한하기 위해서라도 전세제도의 반전세화 혹은 폐지를 서둘러야 한다.
<서울 공급 절벽 문제가 심각하다>
2025년부터 2017년까지 서울 아파트 입주 물량이 지나치게 적다. 입주 물량이 동남권에만 몰려있다. 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족하다
<모든 지표가 상승을 가리킨다>
서울 부동산의 정해진 미래는 대세 상승이다. 역대급 공급 부족, 금리 하향 안정화 추세, 전세가격 상승세 등이 합쳐지면서 모든 요소가 서울 집값 상승을 가리키고 있다.
<서울 아파트 시세를 결정하는 12개 대장 단지>
종로구 경희궁자이
강동구 고덕그라테온 (그라시움+아르테온)
송파구 헬리오시티
강서구 마곡엠밸리
송파구 엘리트 (엘스, 리센츠, 트리지움)
성동구 왕십리뉴타운 (텐즈힐 1, 2 + 센트라스)
중구 남산타운
마포구 마포래미안푸르지오
서대문구 DMC파크뷰자이
관악구 관악드림타운
서초구 반포자이
강남구 도곡렉슬
<12개 대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 예상>
대부분의 대장 단지들이 전고점을 돌파하여 상승 중이다.
거래량과 매매가격이 동반 상승하고 있다.
강남 3구의 상승세가 전이될 것이다.
신축 아파트의 상승세가 퍼져 나간다.
역대 최악의 공급 부족이 예상된다.
- 2010년~21년 연평균 입주 물량은 3.3만 세대였는데 반해, 25년에는 2.6만 세대, 26~27년에는 각각 1만 세대 정도만 공급된다. 그야말로 공급 대란이다.
<2025년 서울 아파트 가격 전망>
금리가 24.6월 대비
0.25%p 인하될 경우 → 5% 상승
0.75%p 인하될 경우 → 10% 상승
정부의 대출 규제 등 수요 억제 정책의 영향이 일부 있겠지만 2024년 중반 이후 시작된 부동산 슈퍼 사이클은 장기적인 상승세로 이어질 가능성이 크다.
<주변 상권을 움직이는 오픈런 맛집>
안국동 아티스트 베이커리
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