[052] 이제부터는 오를 곳만 오른다
안녕하세요. 애독자 여러분
「매년 100권 독서 프로젝트」를 추진하고 있는 '책 읽는 아빠'입니다.
우리나라 최고의 부동산 전문가, 그 중에서도 입지분석 전문가로 불리는 빠숑 김학렬 님의 저서입니다. 이 분은 평소에 워낙 책을 많이 읽는 다독가로 유명할 뿐만아니라 책도 많이 쓴 다작가입니다. 이 책이 벌써 10번째 저서라고 합니다.
박근혜 정부의 공급 축소 정책으로 시작된 2010년대 부동산 대폭등의 절정기인 요즈음. 2017년부터 시작된 문재인 정부는 투기 수요 억제에만 초점을 맞추다 공급 확대를 실기한 책임이 큽니다. 모든 재화는 수요와 공급에 의해 가격이 결정되는데요. 이번 정부는 아마추어같은 실수를 해버렸습니다.
올해도 아파트는 계속 오르고 있습니다. 특히, 경기 및 인천권 아파트의 시세 상승이 두드러집니다. 이 책은 2020년 초에 출판되어서 그런지 서울권 등 입지가 뛰어난 20곳의 아파트에 대해서만 다루고 있습니다. 그래도 많이 배웠습니다.
간단히 요약해 보겠습니다.
1. 강남구
일자리, 교통, 교육 등 모든 것을 가진 대한민국 1등 지역입니다. 게다가 현대차 GBC, 잠실 MICE 스포츠단지, 영동대로 지하 복합개발 등 호재도 많습니다. 뭐 더 이상의 설명이 필요없습니다. 압구정 신현대 아파트(34평 30억)를 최고의 아파트로 꼽았네요.
2. 서초구
아리팍, 래미안 퍼스티지 등 대한민국 최고가 아파트가 들어선 곳이죠. 앞으로는 원베일리(34평 33~34억)가 대장주가 될 것입니다.
3. 송파구
서울 25개의 구 중에서 가장 인구가 많은 구입니다. 위례신사선과 위례선 트램으로 인해 송파구의 교통이 편리해 질 것으로 보는데요. 빠숑 님은 잠실주공 5단지(33평 24~25억)를 최고로 꼽았습니다.
4. 용산구
한남동, 서빙고동, 동부이촌동에 모두 새 아파트가 들어서게 되면 송파구보다 비싸질 가능성이 높습니다. 서빙고 신동아아파트(31평 23~24억)가 대장주입니다.
5. 성동구
성동구는 제일 비싼 성수동조차도 준공업지역으로 혐오시설이 많았던 지역이었습니다. 그러나 많이 정리되면서 선호하는 주거 지역으로 탈바꿈했습니다. 중랑천과 한강이 만나는 입지에 서울숲까지 있고 강남 접근성이 뛰어납니다. 현재 대장주는 트리마제, 앞으로 대장주는 성수전략정비구역 1지구입니다.
6. 마포구
마포구는 강동구, 양천구, 광진구를 제치고 서울 시세 상위 6위까지 올라간 지역입니다. 3대 업무 지구 중 강남을 제외한 광화문, 여의도 접근성이 뛰어나 3040 세대에게 인기있는 주거지역입니다. 6호선 새절역에서 2호선 서울대입구역까지 연결하는 서부선 경전철이 개통되면 교통이 더욱 편리해지겠네요. 올해 입주한 래미안 웰스트림(35평 16~18억)을 대장주로 선정했네요.
7. 강동구
2007~2009년 잠실주공과 시영이 재건축되면서 2만 6천세대가 입주하는 동안 금융위기가지 겹쳐서 시세 조정이 있었습니다. 그러나, 2019~2020년 강동구 대규모 입주 시에는 시세 조정이 없었답니다. 그 이유는 신축 아파트에 대한 수요가 워낙 높았기 때문입니다. 교통도 좋아집니다. 지하철 5, 8, 9호선이 연장됩니다. 둔춘주공 재건축 단지가 최애단지입니다.
8. 광진구
현재 특별한 호재는 없는 지역입니다. 호재라고 한다면 한강변의 20년차 아파트들의 재건축이죠. 하지만 아직 먼 얘기입니다. 광장동 극동아파트 재건축이 최선호주입니다.
9. 양천구
목동 신시가지 2만 6천세대는 모두 좋은 입지입니다. 그 중에서 7,5,6,4단지가 비쌉니다. 빠숑 님은 목동 7단지(22평 15~16억)를 대장주로 추천하네요. 또한 신정뉴타운도 눈여겨 봐야 합니다. 목동보다 입지가 떨어지기는 하지만 2020년에 입주한 목동센트럴아이파크위브(33평 13~14억), 2021년 입주한 목동래미안아델리체(34평 15~16억)는 신축으로서 상품가치가 우수한 단지로 눈여겨 봐야겠네요.
10. 영등포구
신길뉴타운이 입주하면서 영등포구가 '용'이 되었습니다. 신길 뉴타운의 대장 래미안 에스티움(33평 14~15억), 영등포 뉴타운의 대장 아크로타워스퀘어(34평 15~16억)이 대표 아파트입니다. 영등포구는 일자리 호재, 교통 호재, 새 아파트 호재가 많기 때문에 위험이 거의 없는 확실한 지역입니다. 신림선과 신안산선 교통 호재도 있답니다. 빠숑 님은 영등포구 대장주를 삼부아파트가 아니라 시범아파트를 골랐네요.
11. 동작구
동작구는 업무 중심지로 접근성이 뛰어난 베드 타운입니다. 시세 상승이 더딘 이유는 일자리나 상업 시설뿐만 아니라 교육 인프라도 부족하기 때문입니다. 흑석 뉴타운이 끌고 노량진 뉴타운이 미는 구조로 시세 상승 가능성은 높습니다. 동작구의 핵심 호재는 뉴랑진 뉴타운이고요, 최고 유망 단지는 노량진 뉴타운 1구역입니다. 방금 부동산에 전화해봤더니 노량진 6구역 입주권 총 투자비용이 17억 정도(매매 15 + 추분 1.4 + 세금)라고 합니다.
12. 중구
중구는 대한민국 최고의 업무 중심지입니다. 중구에 위치한 사업체 수는 6.3만 개, 근로자 수는 38.6만명이라고 합니다. 현재 대장 아파트는 서울역 센트럴자이(34평 16-17억)이고, 미래 대장 아파트는 리모델링 시범 단지로 선정된 신당동 남산타운(32평 13-14억)입니다.
13. 서대문구
북아현뉴타운과 가재울뉴타운의 두 축이 중심입니다. 대장 아파트 기준으로 북아현이 더 비싸죠.
이편한세상신촌(34평 16~17억) vs. DMC파크뷰자이(33평 13~14억)
빠숑 님은 북아현뉴타운 2구역을 Top Pick으로 골랐네요.
14. 강서구
LG, 코오롱, 롯데, 이랜드 등 대기업 일자리가 있는 마곡지구가 대장입니다. 총 4만명이 여기서 일하게 되는데요. 일자리는 집값의 핵심 변수입니다. 마곡의 대장은 마곡엠벨리7단지(33평 13~14억)랍니다.
15. 경기도 과천시
서울 외 지역에서 최고의 대장이 과천입니다. 지식정보타운에 8천세대가 들어오면 인구 3만여명이 유입되는 효과가 있습니다. 현재 대장주는 과천 푸르지오써밋(32평, 19~20억)입니다. 와~ 과천이 20억이군요.
16. 경기도 성남시
성남은 판교와 분당을 품고 있는 특급 입지입니다. 판교의 테크노밸리에는 1,300여개 기업들에서 8만 7천명 정도가 근무하고 있습니다. 카카오, 네이버, 엔씨소프트, 네오위즈 등 대한민국을 선도하는 기업들이 많이 있어 그냥 일자리가 아니라 양질의 일자리입니다. 역시 집값은 일자리가 가장 중요합니다. 판교의 대장은 거의 강남권 시세를 자랑하는 판교푸르지오그랑블(36평 22~24억)입니다. 분당은 설명이 필요없는 주거지이고요. 분당은 재건축 보다는 리모델링 위주로 진행되고 있습니다. 한솔마을 주공5단지, 느티마을 3~4단지가 대표적입니다. 물론 시범단지 한양아파트(33평 13~14억)는 재건축으로 유명합니다. 성남은 완벽한 일자리, 교통망, 새 아파트를 모두 갖춘 경기도 최고의 지역입니다. 빠숑 님은 성남을 엄청 미는데요.
17. 경기도 하남시
하남시는 계속 개발되어 서울과 점점 가까워지는 곳이라 할 수 있습니다. 택지개발지구에 아파트와 함께 상업시설, 오피스시설, 지식산업센터들도 계속 들어와서 일자리도 공급해주고 있는 상황입니다. 5호선 하남 연장선이 이미 개통했고요. 9호선 연장은 2027년에 개통됩니다. 3기 신도시로 교산 신도시도 들어오죠. 빠숑 님이 추천하는 단지는 미사역 파라곤입니다. 오는 7월 31일부터 전매제한이 풀립니다. 39평 시세가 얼마로 나올 지 궁금합니다.
18. 경기도 광명시
과천과 더불어 서울에 있는 대기 수요들을 받아줄 수 있는 입지입니다. 서울이 아니지만 구로구나 금천구보다는 비싸야 하고 양천구 신정동과 비교해야 한다고 합니다. 빠숑 님의 추천은 철산주공 8단지 재건축입니다.
19. 경기도 고양시
고양시는 일자리도 많이 들어오지만 공급 물량도 많아서 투자 시 면밀한 분석이 필요한 지역입니다. 고양시의 대장은 킨텍스 원시티(35평, 14~15억)입니다. 아아~ 일산이 15억이네요. 6억 대에 분양했었는데요. 따블 이상 났군요. 빠숑 님의 추천은 동산마을 호반 베르디움 22단지(33평 8~9억)입니다. 여기는 19년까지는 시세 변동이 거의 없다가 19년말부터 급상승했네요.
20. 세종시
세종시는 잘 설계된 신도시이자 서울이 아닌 지역 중 유일하게 투기지역으로 지정된 곳입니다. 세종시의 인구는 5만명으로 시작핸는데 현재는 무려 34만명이나 됩니다. 그러니 집값이 떡상할 수밖에 없었죠. 세종시에 내려온 공무원은 5천명 수준이지만, 주변 도시에서 이주하는 사람들이 훨씬 많습니다. 세종시의 대장은 해들마을6단지 이편한세상 세종리버파크(38평 11~12억)입니다. 평당 3천만원이네요. 이 아파트는 불과 5년만에 3배 정도 올랐습니다. 첫마을 7단지 래미안(33평 6~7억)도 유명한 아파트죠.
빠숑 님은 끝으로 이렇게 말합니다.
부동산은 미래 가치를 사는 것입니다.
현재 가치보다 높아질 미래 가치를 파악하는 노하우를 만들어야 합니다.