[086] 서울 재개발 투자지도

 

안녕하세요. 애독자 여러분

「매년 100권 독서 프로젝트」를  하고 있는 '책 읽는 ㅇㅏㅃㅏ'입니다.

 

연달아 부동산 책을 읽고 있습니다. 이번 상승장에서 크게 먹지 못한 아쉬움을 달래고, 다가올 2020년대 중반의 하락장에 대비하고자 열심히 공부하고 있습니다. 이 책의 저자는 베테랑 공인중개사 이은홍 님과 김인만 부동산경제연구소 대표인 김인만 님입니다. 저자들을 재개발 사업절차와 투자 유의사항 및 서울시내 유망 재개발 지역을 소개합니다. 유망 지역이라는게 사실 누구나 알고 있는 지역이기도 합니다. 그럼 배운 점을 간략히 적어 봅니다.

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- 도시 및 주거환경정비법(이하 '도정법') 상 정비사업의 구분

주거환경개선 사업: 도시 저소득 주민이 집단 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량 건출물이 과도하게 밀집한 지역 등의 주거환경을 개선

재개발 사업 : 정비기반기설이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역 등의 주거환경을 개선

재건축 사업 : 정비기반기설은 양호하나 노후·불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선

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- 입주권은 양도시 주택 수에 포함된다

조정대상지역에 아파트와 입주권을 보유 중이라면 양도세 계산시 1세대 2주택이다. 입주권을 먼저 양도해서 중과를 피하고 아파트는 나중에 1주택 비과세 요건을 만들어 양도하는 것이 유리하다.

 

- 원 조합원은 입주권 양도 시 장기보유특별공제가 적용된다.  

반면에 승계 조합은은 장특공제가 적용되지 않는다.

 

- 1주택을 소유한 1세대가 입주권을 취득하면?

1주택과 1입주권이 된 경우 3년 이내 종전 주택을 양도하면 양도세 비과세가 가능하다. 일시적 2주택 규정이 동일하게 적용되어 종전주택을 취득한 날부터 1년 경과후에 입주권을 구입하면 된다. 

3년이 경과되더라도 재개발된 새 아파트에 세대 전원이 이사를 가서 1년 이상 거주를 하고 2년 이내 종전 주택을 양도하면 비과세를 적용받을 수 있다. (다시 확인 필요)

 

- 입주권 vs 분양권

분양권은 양도세 계산 시 주택수에 포함되지 않았었다. 그러나 , 2021년 이후 양도부터는 분양권도 양도세 주택에 포함된다. 

입주권은 토지분에 대해 취득세 4.6%, 분양권은 취득세가 없다.

2018.12.11 이후 취득하는 분양권은 주택 청약시 주택으로 본다. 주택담보대출 시에도 주택으로 간주한다.

분양권은 재산세 과세가 안 되지만, 입주권을 과세된다. 

 

- 소유권 이전고시 다음 날 조합원들은 소유권을 취득한다.

 

- 조정대상지역 내 양도세

2021년 이후 양도하면 최종 1주택이 된 시점부터 보유기간 기산

2주택자가 2020년까지 1주택을 팔고 나머지 1주택을 팔았다면 2년 보유 충족 시 양도세 비과세

하지만 2021년부터는 1주택을 매도한 시점부터 남은 1주택의 보유기간이 기산되므로 2022년이 넘어야 양도세 비과세가 가능

2021년부터는 분양권도 양도세 중과 주택 수에 포함 (단, 2021년 이후 입주자 모집공고된 분양권부터 적용)

 

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- 서울 최고의 재개발 지역 TOP 3

 

1) 한남뉴타운

한남더힐과 나인원한남처럼 된다. 

 

2) 성수전략정비구역

최고의 명품 주거단지로 거듭날 지역이지만, 현재 토지거래허가구역이라 갭투자 안 된다. 실거주해야 한다. 1주택자는 종전주택을 3개월내 매도해야 하므로 실제 무주택자만 접근이 가능하다.

한강변 관리계획(2013년), 2030서울플랜(2014년)에 따르면 일반주거지역은 최고 35층까지, 한강변에 인접한 동은 최고 15층까지만 허용된다. 그러나, 오세훈 시장이 한강르네상스 씨즌2에 따라 50층까지 허용할 수도 있다.

1지구: 4지구 다음으로 사업 진행속도가 빠르고 단독주택 위주. 일반분양 비율이 높아 사업성 좋다.

2지구: 조합원 수가 많아 사업성이 다소 떨어짐 

3지구: 2지구보다는 사업 진행속도가 빠르지만 태진운수 이주협의 문제. 지하철까지 거리도 다소 멀다. 

4지구: 지하철역이 멀고 초등학교가 없어서 아쉽지만 일반분양 비율이 높아 사업성이 좋고 사업 진행속도도 빠르다. 

 

3) 북아현2구역

마래푸를 능가할 후계자

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- 그밖에 알짜 재개발 지역 TOP 4

 

1) 노량진 뉴타운 - 한남동, 성수동과 함께 서울 재개발 3대장으로 등극할 곳이다.

입지는 1,3구역

사업 진행속도는 2,6,7구역

사업성은 5,8구역

* 2018.1.24 이후 사업시행계획인가를 신청한 구역은 관리처분계획인가부터 소유권이전등기 시까지 전매가 금지되었는데, 노량진 4구역은 그 이전에 신청을 완료했기 때문에 무제한 전매 가능

 

2) 흑석 뉴타운

흑석1구역이 입지는 좋은데 사업 진행속도는 느리다.

흑석2구역도 마찬가지인데 공공재개발 시범지구로 선정되었다. 

 

3) 신당 8구역

추가분담금은 입주 시 100% 납부

 

4) 거여·마천 뉴타운

 

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<참고> 저자들의 블로그

 

애드홍의 부동산투자 길잡이 : 네이버 블로그

 

 

김인만 부동산경제연구소 : 네이버 카페