[085] 대한민국 재건축 재개발 지도

 

안녕하세요.  애독자 여러분

「매년 100권 독서 프로젝트」를  하고 있는 '책 읽는 ㅇㅏㅃㅏ'입니다.

 

이 책은 '아임해피'라는 이름으로 활동하는 부동산계의 여성 리더, 정지영 님의 책입니다. 원래 그녀는 '청약의 신'으로 유명했는데요, 이 책에서는 100% 청약에 당첨되는 비법을 공개합니다. 즉, 재건축·재개발 같은 정비사업 조합원이 되는 것입니다. 그녀의 내 집 마련도 2005년 수원 신매탄주공 2단지 매수로 시작됩니다. 매수가 1.7억에, 추가분담금 9,500만 원으로 3년 뒤에 신축 아파트인 매탄 위브하늘채 33평에 입주했습니다. 그럼 그녀에게 배운 걸 적어 보겠습니다.

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- 100% 청약에 당첨되는 단 하나의 방법

재건축 아파트나 재개발 주택을 사서 조합원이 되는 것이다. 조합원 지위는 청약가점 84점짜리 무적 통장과 동일하다. 

 

- 재건축은 안전마진이 확보된 투자처이다.

잠실주공5단지 34평은 재건축 후 추가분담금(이하 '추분') 없이 42평을 배정받을 예정이다. 게다가 3.7억 정도의 환급금도 예상된다고 한다. 신축 42평의 가격이 잠실 엘스 45평 실거래가 30억과 비슷한 수준이 된다고 가정해도 5억 이상 남는 장사다. 현재가 28억 - 환급금 3.7억 = 24.3억

아! 물론 재건축 초과이익환수제는 감안하지 않은 금액이다.   

 

- "나는 그럴 돈이 없다"라며 푸념하는 것은 "평생 내게는 돈이 없을 거야"라고 스스로에게 주문을 거는 것이다. 

수중에 돈이 없더라도 지금 당장 공부를 시작해라.

 

- 투기과열지구 내 조합원 지위 양도 금지를 주의하자.

재건축 : 조합설립인가 이후에는 불가

재개발 : 2018.1.24 이후 사업시행인가를 신청한 조합은 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도 금지

 

- 몇 가지 알아야 할 산식

권리가액 = 감정평가액 × 비례율

비례율(%) =  [총수입(종후자산평가액) - 총지출(사업비)] ÷ 감정평가 총액(종전자산평가액)

추가부담금 = 조합원분양가 - 권리가액

 

- 다주택자 대출

관리처분인가가 나오면 소유권 이전 시까지 물건을 매도할 수 없기 때문에 관리처분인가 직전에 매도 물건이 나오기 마련이다. 특히 다주택자들! 이주비 대출을 받지 못하는 다주택자 물건이 있으면 매수 공략하자. 싸게 잡을 수 있는 기회다.

 

- 전매제한의 예외 상황 3가지는 입주권을 매수할 수 있는 절호의 기회다.

조합설립 이후 3년 이내 사업시행인가를 신청하지 않았거나,  (예: 잠실주공5단지)

사업시행인가 이후 3년 이내 착공을 하지 못했거나, (예: 방배 13구역)

착공 후 3년 이내 준공이 되지 않았을 경우

 

- 투기과열지구, 조정대상지역 내 이주비 대출은 세대당 1건만 가능하다.

 

- 원 조합원이라면 잊지 말자. 대체주택 특례

사업시행인가 이후에 대체주택을 매수하고, 해당 주택에서 1년 이상 거주한 뒤, 

보유한 기존 주택(재건축·재개발 물건)이 완공일로부터 2년 이내에 세대원 전원이 이사해서 1년 이상 거주해야 하고, 준공일로부터 2년 이내에 대체주택을 매도하면 된다.

 

- 각 지열별로 대장이 될 재건축

서초구 반포주공 1단지(1·2·4 주구)   * 가장 저평가된 곳은 방배 5구역

용산구 한강맨션, 신동아

송파구 잠실주공 5단지

여의도 시범 * 저자는 재건축 추진 지역 중 가장 저평가된 곳은 여의도라고 말한다.

노원구 상계주공 5단지

  * 5·8단지만 저층인데, 8단지는 포레나노원으로 재건축 완료

    상계주공은 입지보다는 속도가 빠른 곳에 투자해야 한다.

 

- 각 지역별로 대장이 될 재개발

용산구 한남 5구역

성동구 성수전략전비구역 * 50층 한강뷰가 가능할 것인가?

노량진 1구역, 3구역  * 1·3·5구역은 관리처분인가 이후 소유권 이전 시까지 전매 금지

서대문구 북아현 3구역

 

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 "여기 어떨까요?" 이런 질문에 완벽한 답을 해줄 수 있는 사람은 없습니다.

남에게 물어보기 전에 자신에게 먼저 물어보세요.

부동산을 보는 안목을 키우는 데 '스스로 질문하고 답을 하는 것'만큼 좋은 방법은 없습니다.

부지런히 손품, 입품, 발품을 팔면서 내 조건에 맞는 집을 찾아내고, 기회가 왔을 때 적극적으로 행동하세요.

그것이 최고의 공부입니다. 

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