안녕하세요. 애독자 여러분
「매년 100권 독서 프로젝트」를 추진하고 있는 '책 읽는 아빠'입니다.
지난 몇 년간 글로벌 유동성 확대와 저금리 기조로 자산 가격이 전 세계적으로 상승하는 것은 당연한 것이었습니다. 그러나, 우리나라 수도권 주택시장은 세계적으로도 높은 수준의 상승률을 기록하는 등 수년간 폭등 장세를 연출하였는데요. 만약에 정부가 부동산 대책을 내놓지 않았다면 어떻게 되었을까요? 아마도 지금보다는 덜 올랐을 것으로 생각합니다.
부동산 가격 폭등을 막고자 하는 정부의 정책 의지는 선한 것이었으나, 시장에 대한 깊은 이해 없는 아마추어적 땜질식 대책으로 시장 혼란만 가중하였고, 무엇보다 공급을 틀어막아 가격을 더 올리는 결과만 초래했습니다.
정부의 실패는 크게 두 가지인데요.
첫째, 서울의 아파트 공급이 부족하지 않다고 오판하고 수요 억제 위주의 정책으로 대응했다.
둘째, 주택임대사업자에게 과도한 혜택을 남발하여 매물 잠김 현상을 초래했고 이는 매도 공급을 줄여버렸다.
도대체 2017년 12월 임대주택등록 활성화 방안은 누가 만든 것일까요? 이 정책을 만든 입안자와 최종 결정을 내린 책임자는 역사의 죄인으로 죄를 물어야 합니다. 이 방안은 다주택자에게 이른바 '투기 날개'를 달아준 정책입니다. 수많은 주택을 매수하여 임대사업자로 등록하면 8년간 보유하면 양도소득세 장기보유공제를 0%에서 무려 70% 특별공제를 적용한다는 것이죠. 거의 세금이 없다는 말입니다. 아파트의 공급은 기존 아파트의 매도 공급과 신규 아파트의 분양 공급이 있는데요. 이 정책으로 매도 공급이 거의 없어지게 된 것이죠. 왜 이런 초보적인 실수를 했을까요?
이 책의 저자 채상욱 님은 하나금융투자 건설업종 애널리스트 출신으로 최근에 독립하여 열심히 유튜브를 운영하고 있습니다. 이 책은 그간 정부의 부동산 정책을 거시적인 관점에서 알기 쉽고 명쾌하게 설명하고 있습니다.
- 2013.4.1 대책
MB의 보금자리 주택 정책을 폐지하면서 총 50만 호 주택 공급이 한순간에 사라지다. 공급을 인위적으로 축소하여 주택 가격을 올리겠다는 무지막지한 대책이었습니다.
- 2014.7.24 대책
"한겨울에 한여름의 옷을 입고 있는 것과 같은 부동산 시장의 낡은 규제들을 조속히 혁파해야 합니다"
당시 최경환 부총리의 그 유명한 말입니다.
LTV를 50%에서 70%로, DTI를 50%에서 60%로 완화한 이 대책은 대출을 이용한 레버리지 사이클의 시작이었습니다.
- 2014.9.1 대책
또 한 번의 충격적인 정책이었죠. 택지개발촉진법을 폐지하여 대규모 공급을 하지 않겠다! 2010~2013년 부동산 시장 침체를 가져온 가장 큰 이유는 공급 과잉이었다고 판단한 박근혜 정부는 공급을 축소해 버립니다. 또한 재건축, 재개발 활성화 정책도 시작합니다. 이제 정부의 바람대로 2015년부터 부동산 대세 상승장이 시작됩니다.
-2015.4 대책
2007년부터 시행해오던 분양가 상한제를 폐지합니다.
위 4가지 대책을 종합하면
1. 신도시가 없고 택지 지정도 없다
2. 구도심 재건축·재개발만이 신규 주택을 공급하는 수단이다.
3. 대출은 완화되고 다주택자 중과세도 폐지한다.
4. 분양가 상한제도 폐지한다.
정부가 보내는 이 신호를 읽고 부동산 투자에 올인했어야 했습니다.
박근혜 정부가 싸놓은 폭탄 정책(공급 중단 & 수요 촉진)을 수습하느라 문재인 정부도 아래와 같이 대책을 줄줄이 발표합니다.
2017.6.19 대책
LTV 70%에서 60%로 하향
2017.8.2 대책
다주택자 중과 및 장기보유특별공제 배제, 비과세 실거주 요건 강화, 투기과열지구 LTV를 60%에서 50%로 하향, 투기지역의 담보대출을 건별에서 세대별로 변경, 재건축 초과이익환수제 시행, 재개발 분양권 전매 제한 등 부동산 시장 안정을 위한 종합 대책이었습니다.
그러나, 가장 강력한 대책으로 불리던 8.2 대책의 효과는 잠시 지속되었을 뿐, 다주택자들은 갭 투자라는 빈 틈을 노리게 됩니다.
2107.12.13 대책 (임대주택등록 활성화 방안)
다주택자에게 꽃길을 깔아준 정책이죠. <부동산은 끝났다>의 저자이자 청와대 정책실장인 김수현 실장의 작품이라고 알려져 있습니다. 8.2 대책에서 다주택자에 대한 양도소득세 부담을 강화했는데요. 불과 4개월 만의 정책 변화라는 치명적 실수가 나옵니다. 다주택자라 하더라도 임대사업자로 등록하고 일정 기준만 충족한다면 장기보유특별공제를 8년에 무려 70%까지 적용한다는 내용인데요. 주택 가격에 상관없이 국민주택 규모 이하의 면적 기준만 충족하면 장특공제 혜택을 준다는 것이죠. 2018년에 주택 거래량은 사상 최고치를 기록했고요 임대사업자 등록 건수도 엄청난 게 많았습니다. 임대주택등록 활성화 방안이 임대업을 선진화하기 위한 정책이었는지 다주택자들을 살리기 위한 정책이었는지 모르겠습니다. 정부의 의도는 전자였지만, 시장에서는 후자였습니다. 이 대책은 결국 2018년을 다주택자들을 대거 양산하는 한 해로 만들었습니다.
12.13 대책은 8.2 대책의 다주택자 규제를 무너뜨릴 수 있는 퇴로를 스스로 크게 열어주면서 그야말로 초보적인 정책 오류를 범했습니다. 이때부터 문재인 정부의 부동산 대책은 '아마추어'라는 비판을 피할 수 없었죠.
무주택자들은 청약이나 대출을 받아 집을 사야 하는데 이런 방법들은 과거보다 어려워졌죠, 다주택자들은 전세를 끼고 주택을 구입하고 임대사업자로 등록함으로써 양도소득세 중과를 회피하고 종부세로부터도 자유로운 이른바 '갭투자의 황금 시대'를 만끽하게 되었습니다. 임대사업자 혜택이 너무나 컸기 때문에 임대등록은 순식간에 증가했습니다.
2018.9.13 대책
다주택자에 대한 종합부동산세 폭탄이 시작되었습니다. 조정지역 내 2 주택자나 일반 3 주택자 이상일 때는 종부세율을 인상하고 세부담 상한선도 상향하였습니다. 9.13 대책으로 주택 가격이 일시적으로 하락하기도 했습니다. 정부는 종부세 인상을 통해 '다주택자의 임대등록 사이클'이 완전히 끝났다고 판단했습니다. 그러나, 시장에는 '1 주택 갭투자자'들이 본격적으로 등장하게 됩니다.
그간의 정책으로 3040 세대의 청약 당첨은 불가능하고 청약가점이 높은 5060 세대만 청약 당첨이 가능하게 되었습니다. 즉 청약시장에서 가점제의 비중이 높아질수록 5060 세대의 주택 구입이 쉬워지는 현상이 있어났는데요. 이 현상은 새로운 사이클의 개시를 초래합니다.
8.2 대책으로 실수요자들의 자금 조달이 제한되자 이들은 대거 전세 끼고 사는 갭투자 열차에 탑승합니다. 담보대출 비율이 낮아져 자금조달이 힘들어지자 전세대출로 자금을 유동화해서 갭투자한다는 것이죠. 소득세법시행령 154조라는 치트키를 이용한 1 주택 갭투자가 성행하게 됩니다. 1주택 갭투자를 하는 투자자가 그 주택을 4년 단기임대로 등록하고 이를 채우면 2년 거주요건을 배제한다는 내용의 소득세법시행령 154조! 심지어 투지지역이든, 투기과열지역이든, 조정대상지역이든 상관없이 어느 지역이더라고 9억 비과세 혜택을 받을 수 있었습니다. 소득세법시행령 154조와 전세금 유동화 사이클은 2019년 부동산 시장을 뜨겁게 달굽니다.
2019.10.1 대책
9억 원 초과 부동산을 보유한 경우 전세대책 보증 일부를 금지하게 됩니다. 물론 민간기관인 서울보증은 빠져서 반쪽짜리 대책에 불과했습니다.
2019.12.16 대책
전세 레버리지 사이클과 1 주택 갭투자 매매에 철퇴를 내리는 정책이자 그간의 대책을 종합한 초강력 대책이었죠.
9억 원 이하는 LTV는 현행대로 40% 유지. 9~15억 원 사이는 LTV 20%. 15억 원 초과는 LTV=0
일시적 1가구 2 주택도 2년 유예에서 1년 유예로 단축
무주택세대가 미리 집을 산 경우에도 1년 내 전입해야 주택담보대출 가능
9억 원 초과 보유자는 서울보증에서도 전세 대출 불가
이 책은 2020년 3월에 출간되어 그 이후 시장에 대해서는 다루고 있지 않습니다. 2020년부터 2021년 상반기까지 서울보다는 경기, 인천 등 수도권 시장이 매우 뜨거웠는데요. 이에 대하 채상욱 저자의 생각이 궁금합니다.
채상욱 저자는 서울과 수도권 일부의 아파트는 소득 대비 가격의 초과 상승 정도가 지나치다고 말합니다. 이는 미래의 상승분을 현재로 끌어온 것인데요. 2030 세대 등 후배 세대가 누릴 미래의 부를 현 기성세대가 착취하는 것이기고 하므로 국가 전체적으로 바람직한 현상은 아닙니다.
저자는 간접투자 수단으로써 리츠를 밀고 있는데요. 정부에 맞서지 않고 정부 정책에 편승한 투자가 쉬운 투자이기 때문입니다. 정부에서는 공모리츠 투자 혜택을 제공하고 있습니다. 5천만 원 한도의 금액을 상장 공모리츠에 투자한다면 배당소득에 대해서는 9% 분리 과세하는 혜택이 있습니다.
P.S 1> 1가구 1 주택 세제 혜택
우리나라에서 1가구 1 주택은 세제상 혜택이 최고입니다. 5억 원에 산 1 주택을 10년 후에 15억 원에 매도하는 경우 과세대상 양도차익은 어느 정도일까요?
비과세 금액 = 매각차익 10억 원 × (9억 / 15억) = 6억 원
과세 금액 = 매각차익 10억 원 - 비과세 금액 6억 원 = 4억 원
장특공제 80% 공제 적용 = 4억 원 - 3.2억 원 = 8천만 원
인적공제 250만 원 적용 = 8천만 원 - 250만 원 = 7,750만 원
과세표준 = 7,750만 원
10억 원이나 올랐지만 세법상 과세표준은 7,750만 원에 불과합니다.
P.S 2> 저자 채상욱 님의 유튜브
https://www.youtube.com/channel/UCl7_Zg4RdQbHx0kXaiKL-5g
채상욱TV_작은부자되기
안녕하세요! 채상욱TV를 방문하시다니 님은 곧 부자가 되시겠군요! 크 전 하나금융투자 애널리스트로 10년 일했고 시장을 분석하고 투자 아이디어를 실현하는 걸 좋아합니다. 퇴직 후 스타텁을
www.youtube.com
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