[059] 부동산 공부는 처음이라

 

안녕하세요. 애독자 여러분

「매년 100권 독서 프로젝트」를 추진하고 있는 '책 읽는 아빠'입니다.

 

이 책의 저자는 하나금융투자에서 부동산 담당 애널리스트로 활동하다가 최근에 독립하여 부동산 세무컨설팅 회사를 설립한 채상욱 님입니다. 이 분은 이상우 애널리스트처럼 초강세론자는 아니지만 균형잡힌 시각과 쉬운 설명으로 유명한 분이죠. 이 책도 딱 '부린이' 눈높이에 맞게 쉽게 썼습니다. 부동산 공부를 처음으로 하는 사람이 청약에서 시작해서 부동산 정책 및 세금까지 전 분야에 걸친 기본적인 내용을 빠르게 습득할 수 있는 책으로 추천합니다.

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그럼, 제가 새롭게 배운 내용 위주로 정리해 보겠습니다.

 

▶ 다세대주택 vs 연립주택

층수가 4층 이하인 공동주택. (층수가 5층 이상이면 아파트)

1개 동의 바닥면적 합계가 660 제곱미터를 초과하면 연립주택, 그렇지 않으면 다세대주택.

 

▶ 다가구주택

3개 층 이하로 19세대 이하가 거주하는 주택.

다세대주택과 달리 한 호만 따로 거래할 수 없다.

 

▶ 주상복합의 장점

벽이 하중을 부담하는 아파트와 달리 기둥이 수직 하중을 부담하는 구조라 층고가 높고 층간 소음이 적다.

하지만 대지 지분이 적어 아파트보다 가격이 낮다.

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▶ 인구가 감소하면 집값이 떨어진다?

그렇지 않다. 가구수가 증가하기 때문이다. 2020년은 인구가 감소한 첫 해인데, 가구 수는 무려 61만 가구나 증가했다. 일본의 경우도 인구가 감소하고 10년 후에나 가구 수가 감소했다. 

※ 우리나라도 2030년 정도 되면 가구 수도 감소하여 부동산 가격 하락 압력이 크겠네요. 

 

▶ 정부의 정책이 주택 가격의 변동성을 키운다.

GDP에서 건설업 비중은 선진국일수록 낮아야 하는데 우리나라는 GDP의 8~9% 수준으로 매우 높은 편이다. 그렇다고 아파트 때문은 아니다. 우리나라 경제가 반도체, 자동차, 화학 등 수출 위주이기 때문에 CAPEX가 증가하는 과정에서 건설 수주액이 증가하기 때문이다. 정부는 활성화 정책과 안정화 정책을 번갈아 가면서 사용하면서 경제 성장률을 유지하고 싶어 한다. 

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▶ 주택임대사업자 제도는 2020.7.10 대책으로 폐지되었다?

주임사 제도는 주거 유형별(아파트, 다세대, 단독, 오피스텔, 연립), 공급 유형별(매입, 건설), 사업 주체별(공공, 공공지원, 민간)에 따라 총 30가지 방식이 가능하다. 이중 '아파트, 매입, 민간'의 1가지 유형만 폐지된 것이고 나머지 29가지 방식은 여전히 가능하다.

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▶ 청약 가점?

무주택 기간 32점, 부양가족 수 35점, 청약통장 가입기간 17점

 

▶ 3기 신도시 사전청약은 시장에 영향을 미칠 것이다.

2011년 보금자리주택 분양 때와 같이 부동산 가격 안정화에 영향을 미칠 것이다. 

※ 2021년 8월 현재 연일 신고가를 기록하는 부동산 시장에는 아무런 영향도 미치지 못하고 있는데요, 과연 어떻게 될까요?

 

▶ 청약할 때 오피스텔은 주택으로 보지 않는다.

심지어 세입자가 주거용으로 전입하더라도 주택으로 보지 않는다. 그러나, 양도소득세를 계산할 때에는 주택으로 보므로 주의해야 한다. 자가 거주 주택이 있는 세대가 투자 목적으로 오피스텔을 보유하는 경우에는 2주택자가 되면서 1주택 1세대 비과세 혜택을 받지 못한다. 그래서 오피스텔은 보유한 경우 임대사업자로 등록해야 한다. 

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▶ 15억원 이상 주택은 LTV = 0 이므로 대출이 1원도 안 된다.

대출 규제는 주택 구입 시에만 적용된다. 기존에 갭 투자로 구입한 주택의 임차인 퇴거를 목적으로 대출을 받는 경우에는 대출을 받을 수 있다.  

뿐만 아니라 저축은행 같은 제2금융권에서는 개인사업자대출 형태로 70~80%까지 대출이 가능하다.  

※ 이거 처음 알았네요. 

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P.S. 저자의 유튜브 채널

채상욱TV_작은부자되기