[22] 역전세 대란

 

「책 읽는 아빠」의 2023년 스물두  번째 독서

 

쇼킹부동산

부동산 유투버 중 약세론자로 말려진 그가 책을 냈다. 약세론자와 가까워질수록 부자가 되는 길은 멀어진다. 그래서 쇼킹부동산의 유튜브를 즐겨 보지는 않았다. 

 

그런 그가 이번에 괜찮은 책을 냈다. <역전세 대란> 

22년 봄의 부동산 시장을 기억하는가? 당시 보수 언론들은 2020년 7월 31일 임대차 3법 시행 2년이 되는 2022년 7~8월에 전셋값 폭등이 일어날 것으로 예상했었다. 

 

하지만, 급격한 금리인상으로 인해 부동산은 하락세로 전환했고 전셋값도 급락을 면치 못했다. 이른바 역전세 난이 일어난 것이다. 쇼킹부동산은 이러한 타이밍에 잘 맞춰 이 책을 출간했다. 

 

이 책은 평소 그의 주장처럼 부동산 버블에 관한 내용이 아니라. 10년 만에 찾아온 부동산 하락기에 어떻게 하면 투자 기회를 잡을 수 있을지 안내해 주는 책이다. 그럼 그의 직관을 들어보자.

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Q. 역전세난 발생의 3가지 조건

A. 기준금리 1.75% 이상, 대단지 동시 입주,  2년 전 전세시세보다 낮을 것

 

Q. 역전세난 시기는 언제인가?

A. 2022년 8월부터 2014년 초까지 

 

Q. 내집마련 or 투자에 제일 좋은 시기는?

A. 기준금리가 3% 이상 유지된 상태에서 전세매물이 가장 많은 1~2월 겨울방학 때

 

Q. 왜 겨울방학 때를 노려야 하나?

A. 다주택자의 매물은 세입자가 거주하고 있기 때문에 전세 만기가 되었을 때 처분하려는 경우가 많다. 전세 만기는 겨울방학 때 몰려있다. 

 

Q. 역전세난은 얼마나 지속되나?

A. 대부분 몇 개월 이내만 지속되다가 빠르게 반등한다. 2017년 4분기 동탄 신도시, 2019년 1분기 헬리오시티 때 그랬다. 

 

Q. 2013년에는 무려 4~5년간 하락기가 지속되었다. 이번에는 다르다?

A. 이번에는 다르다. 가격이 빠르게 급락하다가 다시 빠르게 반등할 가능성이 높다. 전세대출 제도 때문이다. 

 

Q. 매물은 네이버 부동산만 보면 되나? 

A. 노노! 가격 하락기에는 중개업소에 매수 대기자라고 미리 이야기해 놔야 급매를 잡을 수 있다. 

 

Q. 공인중개 수수료는 언제 협상하나?

A. 반드기 가계약금을 보내기 전에 확정해야 한다. 가계약금 입금 전에 중개수수료를 문자로 받아두어야 한다. 그렇지 않으면 부동산에서 상한 요율을 요구할 것이다. 매매수수료는 0.4% 이하로 협상하라. 

 

Q. DSR 규제는 신용대출이 있는 차주에게 불리하다. 

A. DSR 계산 시에 신용대출 원금 총액을 5년으로 나눈 금액은 연간 원리금으로 계산한다. 그래서 대출 한도가 크게 축소되 버린다. 

 

Q. 사업자담보대출을 받을 수 있나?

A. 사업자등록증 등기 후 3개월 경과 후에는 대출이 가능하다. 세입자가 거주 중인 전세 낀 매물을 사야 한다. 세입자가 만기되는 시점에 대출을 신청하고 세입자 보증금만큼 사업자담보대출을 받아 반환하면 된다. 직장인도 사업자등록을 내면 사업자대출을 받을 수 있다. 제2금융권에서 취급한다.

 

Q. 역전세난 예상 지역은? 신규 입주 지역을 노려라. 

A. (서울) 개포동, 반포동, 수색동, 청량리역 인근

    (경기) 고양시 덕은지구, 성남시 구시가지, 감일, 위례지구, 파주 운정지구, 과천 지식정보타운 등\

    (인천) 검단 신도시, 부평역 인근, 루원시티

    

Q. 만 2년차가 되는 아파트도 역전세난 가능성이 있다?

A. (서울) 고덕자이, 목동센트럴아이파크위브, DMC롯데캐슬더퍼스트, 마포프레스티지자이 등

    (경기)  산성역 포레스티아, 병점역 아이파크캐슬, 수원역 푸르지오자이, 화서역 파크푸르지오, 평촌 어바인퍼스트아파트 등

    (인천) 검단금호어울림센트럴, 더샵송도마리나베이, 

 

Q. 3기 신도시 입주 시기에 집값 하락 가능성이 높은 지역은?

A. 3기 신도시보다 외곽에 있는 비역세권 아파트

 

Q. 가급적 피해야 할 아파트는?

A. 외곽의 비역세권 아파트, 저층(나무가 채광 차단), 재건축 하기에 애매한 구축 아파트, 대형 평형(관리비 부담)

 

Q. 1주택자는 어떻게 해야 하나?

A. 하락은 갈아타는 기회다. 선 매도 후 매수하라.  

 

Q. 매매값보다 전셋값이 더 중요하다는데?

A. 맞다. 내가 투자한 시점 대비 앞으로 전셋값이 얼마나 오를지가 더 중요하다.  

 

Q. 상생임대인 제도가 초래한 변화는 무엇인지?

A. 저렴한 전세 매물을 늘려 전셋값 하락을 가속화시킬 가능성이 높다. 

 

Q.1주택자의 투자 방법?

공정시장가액 비율 조정(100%→60%)으로 다주택자의 종부세 부담은 크게 낮아졌다. 하지만 취득세가 너무 커서 1주택자가 다주택자가 되기에는 아직 부담스럽다. 취득세 8%나 된다. 그래서 일시적 2주택이 현명한 투자 대안이다.  기존 주택을 두 번째 주택 매수시점에서 2년내 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 

 

Q. 저점은 언제인가?

A.2023년초부터 2024년 초까지 중에서 저점이 형성될 것이다. 가격이 하락하는 이유는 역전세난 때문이다. 

 

Q. 좋은 투자 시점은?

A. 23년 1분기에 규제 완화가 집중될 것이다. (이 책의 집필 시점인 22년 8월의 예상으로 쇼킹부동산의 예상이 적중했다) 규제 완화도 중요하지만 기준금리 인하 시점까지 파악하여 투자하는 것이 좋다.