안녕하세요. 애독자 여러분
「매년 100권 독서 프로젝트」를 하고 있는 '책 읽는 아빠'입니다.
요즘 열심히 부동산 책을 읽고 있습니다. 2018년 여름 미국에서 귀국했을 때 이미 2차례 폭등이 지나가고 이른바 '용산·여의도 통개발' 바람으로 3차 폭등을 하고 있는 시기였죠. 그때도 많이 올랐다고 생각해서 주저했었는데 19년에 잠시 주춤한 집값이 코로나 이후로 미친 듯이 폭등하고 있네요. 특히 20년 하반기부터 서울 외곽 지역과 경기, 인천의 상승세가 매우 높습니다. 인천은 구축 전용 84 기준으로 5천만 원이면 갭 투자가 가능한 지역이 수두룩 했었는데 이제는 억 대가 넘습니다. 물론 자금도 부족했지만 생각의 전환을 하지 못 해서 실전 투자를 못 했네요. 이 부분이 아쉽습니다. 다음 투자 기회는 놓치기 않는다고 굳게 다짐하면서 이 책을 읽었습니다. 그럼 간략히 살펴보겠습니다.
이 책은 내 집 마련을 위한 안내 책자가 아니다. 부동산에 관심이 많고 어느 정도 내공과 경험을 갖춘 투자자에게 단기 투자상품을 권하는 내용이다.
1. 갭 투자
갭 투자에 불을 붙인 건 정부의 대책이다. 정부가 15억 이상 주택에 대출을 허용하지 않자 상급지로 이동하고 싶은 사람들이 대거 갭 투자에 나선 것이다. 향후에 15억 이상 대출이 허용되리라 기대하면서 살고 싶은 집을 미리 전세를 끼고 산 것이죠. 그래서 수도권 인기 지역의 갭 투자는 여전히 진행 중이다.
그런데, 갭 투자에서 주의해야 할 점이 있다. 갭이 작다고 해서 매물이 많으면 현재 매수하기에는 리스크가 크다. 특히 전세 매물이 많을 때는 갭이 더 커질 가능성이 높아 전세를 세팅하기 어려워질 수 도 있다.
21년 6월 현재 전남 목포시는 바닥일 가능성이 높다. 시세가 3년 정도 조정되었고 대규모 입주 물량이 해소되는 기대감으로 투자자 유입이 있는 지역이다.
남악 신도시 - 갭 5천만 원 - 남악리젠시빌, 오룡 휴먼시아
하당 신도시 - 갭 1천만 원 - 동아, 우성, 현대
2. 썩빌
썩빌은 썩은 빌라의 줄임말이다. 연식이 오래된 낡은 빌라를 말한다. 통상 극초기 재개발 지역에 있는 저렴한 주택을 통칭한다. 2021년 높은 수익률을 시현하며 최고의 상품으로 부상했다. 불과 1년 전인 20년 가을에만 해도 갭이 3천만 원 이내였는데 지금은 서울의 웬만한 지역에서도 1억 원 이상 투자 자금이 필요하다. 썩빌이 각광받게 된 이유는 대출과 세금 규제 그리고 시세 급등에 따라 재건축, 재개발의 초기 투자자금이 많이 필요하다 보니 소액 투자로 가능한 거의 유일한 투자 상품이기 때문이다.
썩빌의 가장 중요한 투자 기준은
1) 갭이 작을 것 : 서울이 1억, 부산 7~8천, 인천 4천 선에서 형성된다.
2) 재개발 사업 가능성
- 남구로 빌
거래가 가능한 물건이 많아 투자자 유입이 많았고 시세도 급등
- 창동 빌
창2동의 준공업지역에 투자자들이 몰렸는데 도심 내 준공업지역이니 어떻게들 개발될 거라는 기대감이 크다. 준공업지역에서는 대규모 공장이나 창고부지를 매수하여 오피스텔로 분양하거나 소규모 부지를 매수해 신축 빌라를 만들어서 수익을 낼 수 있다. 게다가 준공업지역은 용적률이 주거지역보다 높아 개발이익이 더 크다.
- 개포동 (포이초 남부)
입지는 매우 좋은데 시세가 이미 많이 상승해서 신중한 접근 필요
- 우면동 (LG전자 양재 R&D센터 인근)
인근 장군마을이 25년을 목표로 재개발 사업 진행 중. 수요가 탄탄한 지역
- 일원동 (대청마을)
도심 공공 주택 복합사업으로 서울시에 신청
- 원효로 1가
21년 3월 2차 공공 재개발 탈락 후 역세권 사업으로 선회하여 준비 중.
- 효창동
노후도 충족이 관건. 재건축 진행 중인 효창 한신아파트가 합류. 노후도를 확인하지 않고 투자 바람이 분다는 이유만으로 매수해서는 안 된다.
- 용산전자상가 (이른바 '썩상')
썩상 평단 가격은 1~1.2억 내외. 수익률 2% 정도. 나진상가는 IMM이 소유.
- 인천
초기 투자금이 낮지만 가격이 오르면 수요가 쉽게 이탈해 버리는 지역이다. 만수동(만수 1,2구역 - 일명 '만수르 빌')과 신현동(신현초 인근, 회화나무 인근)이 유명하다. 하지만, 이미 시세가 오르고 그만큼 전세가는 오르지 않아 갭이 많이 벌어져서 투자하기에는 어려운 상황이다.
- 의정부
의서 빌(의정부 서쪽 빌라), 의가빌(의정부 가능동 빌라)
- 부산
괴정 뉴타운 14구역과 15구역 통합 시 5,500세대가 되어 5구역과 함께 중심 입지가 될 가능성
용호동 사호 연립
광안 4구역 사전 타당성 검토 진행 중으로 동의율만 채우면 잘 될 듯. 소유자는 500명인데 신축 가능 세대는 1,000 세대로 사업성이 매우 양호
- 대전
대덕구 대화동, 동구 삼성동, 신흥 재정비 촉진지구(뉴타운), 중구 선화·용두 재정비촉진지구 등
- 해제구역
서울시의 해제구역 316곳 중 170여 곳이 건물 노후화가 심각하다.
신림동 646번지, 675번지(난향 1구역), 598·610번지(법원단지)
번동 441-3(번동 2-1 구역) : 강북구 해제지역 중 가장 노후화된 지역
수유동 535-1번지 (인수마을) : 소유자는 1,500명인데 총 3,400 세대로 재개발 추진. 고도지구, 경관지구 주의
3. 오피스텔
세법상 업무시설이지만, 실질 과세 원칙에 따라 주택용으로 사용되었다면 주택 세율이 부과된다. 전입신고가 되어 있다면 재산세, 종부세, 양도세 등에서 주택 세율로 과세되는 것을 주의해야 한다. 그러나 주택 청약에서는 주택으로 간주되지 않는다. 원래 오피스텔은 월세 수입을 위한 수익형 상품이었으나 문재인 정부 후반부에 이르러 차익형 상품으로 떠올랐다. 그 이유는 대출 규제 때문이다. 아파트와 달리 오피스텔은 최대 70%까지 대출이 가능하다. 정부의 정책은 소기의 목적을 달성하기보다는 이렇게 풍선 효과를 가져온다.
오피스텔 선택 시 가장 중요한 것은 전용면적과 층수다. 투자자들과 실거주자들 모두 10층 이상을 선호한다. 저층은 소음 때문에 선호도가 떨어진다.
- 분당
이미 개발이 완료된 신도시인만큼 추가 공급이 거의 없는 상황에서 네이버 제2사옥 소식이 호재로 작용했다. 또한 21년 6월부터 시행되는 전·월세 신고제 대상에 오피스텔이 제외된 것도 임대인들에게 호재가 되었다.
- 자곡동
강남구임에도 연식이 비슷한 분당 정자역이나 송파구 장지역 인근보다 매매가가 낮아 저평가된 지역이 아닌지 투자자들이 고민하는 지역이다. 행정구역은 강남구이지만 교통이 불편하여 서울이 아닌 경기도 신도시 수준의 시세를 보여준다. 1.5룸 기준으로 약 1천만 원 갭이다. 심지어 갭이 없는 무피 투자 물건도 있다. 자곡동에는 총 6개의 오피스텔이 있다.
- 하이엔드 오피스텔
최근 각광받고 있는 투자상품으로 청담동 피엔폴루스, 아노블리81 등이 유명하다. 대출 규제가 없고 종부세에도 포함되지 않은 부동산이라 자산가들에게 인기를 끌었다. 그러나, 아무리 고급화된 상품이라도 본질은 대지 지분 1~2평에 불과한 오피스텔이므로 가격 저항선이 존재할 수밖에 없다.
4. 지식산업센터
오피스텔은 업무용 또는 주거용으로 사용할 수 있지만, 지식산업센터(이하 '지산')는 오로지 업무용으로만 사용할 수 있다. 최근 틈새상품으로 각광받고 있는 중이다. 서울의 3대 지산은 문정동, 성수동, 영등포인데, 이 중 문정동 지산이 압도적으로 비싸다. 문정동은 애초에 업무지구로 기획되었다고 한다. 문정동 인근에는 수서역세권 개발사업과 복정 역세권 스마트시티 사업이 진행되고 있다. 문정동 지산은 평당 2,000만 원이 넘는다.
원래 지산은 수익형 부동산인데 정부의 부동산 규제 틈새시장으로 각광받으면서 차익형 부동산으로 인기를 끌고 있다. 그러나, 뭐든지 공급량이 많아지면 안 좋은 법. 오피스텔처럼 임대료를 낮추어야 할지도 모른다. 지산의 근본은 수익형 부동산이란 점을 잊지 말고 수익률 계산을 반드시 해봐야 한다.
5. 꼬마 빌딩
평생 안정적인 월세 수익률을 보장하는 꼬마빌딩은 없다. 결국 매수하는 것이 중요한 것이 아니라 언제, 어떻게 매도할 것인가가 핵심이다. 꼬마빌딩을 산다고 누구나 부자가 되고 안정적인 월세 수입을 얻을 수 있는 건 아니다. 한강 변의 상급 입지와 신축이면서 주택이 끼어있지 않는 이른바 '올근생' 구조가 최고의 상품으로 꼽힌다. 과거에는 시세의 80%까지 대출이 가능했으나, 21년 7월부터 LTV가 비거주 부동산에도 도입되어 대출 한도가 감소하였으니 주의하자. 가장 거래가 많은 강남 1급지는 7호선 도산대로와 강남대로 인근의 논현동, 신사동의 올근생들인데, 이들은 가격이 넘사벽이다. 그래서 강남 2급지를 봐야 하는데 테헤란로 남쪽의 역삼동과 개포동의 상가주택 정도가 된다. 대지면적 60~70평인 상가주택이 많다고 한다.
그다음 급지로는 연남동인데 대지가 30~40평대로 강남권보다 낮은 가격이 장점이다. 성수동은 성수전략정비구역 호재가 있어 최근 갑작스럽게 호가가 너무 뛰어버려 강남 1급지에 못지않은 시세를 보여준다.
꼬마 빌딩 시세 상승의 가장 큰 요인은 지가 상승이다. 그다음 요인은 신축화다. 철거 후 새로운 건물을 짓거나 리모델링해서 건물의 가치를 높이면 보다 좋은 가격에 팔 수 있다.
6. 토지
공장촌 토지는 시세가 꾸준히 오르는 곳이 많고 일반 주거시설보다 더 많이 대출받을 수 있고, 취득세 중과, 종부세 합산, 양도세 중과 등 세금 규제 대상도 아니라서 인기가 많다.
-포천
포천은 신축이 활발한 성장기라 이미 성숙기에 접어든 인천보다 시세 상승 가능성이 높은 지역이다. 토지 중에서 계획관리지역에 있는 토지를 매수해야 한다. 고속도로 IC에서 2km 이내이면서 컨테이너 차량이 진입할 수 있으면 좋다. 최근 대세는 대지 500평, 공장 200평(용적률 40%)으로 10억 원 내외의 토지라고 한다.
- 광주시 전원주택
서울-양평 고속도로의 예비타당성 조사가 21년 4월 말에 통과되면서 투자자 유입이 많아졌다. 가장 중요한 건 IC 위치다. 그런데 기획부동산을 주의해야 한다. 상수원 보호구역 임야를 평당 12만 원에 판다고 하는데, 상수원 보호구역을 개발이 불가능하니 사면 안 된다. 대체로 매수자들은 전원주택 로망을 가진 아버지들이 가장 많다고 한다.
최근 부동산 투자 트렌드
Q. LTV=0라서 대출이 불가능한 15억 원 이상 시장이 상승하는 이유?
A. Top 3인 압구정, 반포, 대치 중 유일하게 토지거래허가구역이 아닌 반포가 시세 상승을 주도하고 있으며, 마용성, 고덕, 신길 등 2선지의 움직임도 활발하다. 이는 잠재 실수요자들이 토지거래허가구역 외 단지를 갭 투자하기 때문이다. 반포 15억, 역삼·도곡 13억, 잠실 10억, 마포 8억, 고덕 7억 원 정도의 갭이면 투자 가능하다.
Q. 공시지가 1억 원 이하의 지방 아파트 투자 시 주의사항은?A. 최근 1년여 동안 법인투자자들이 전국 곳곳에서 빈틈없이 매수했다. 지방 아파트를 사려면 전세가가 상승하면서 갭이 축소된 지역을 사야 한다. 가장 중요한 포인트는 전세 매물량이다. 전세가 귀해야 전세 시세도 오르고 갭이 좁혀지기 때문이다.
Q. 강남권 중대형 오피스텔 시황은?A. 오피스텔은 대출이 가능하고 자금 출처 조사가 없다 보니 투자자들에게 인기를 끌고 있다. 강남권 중대형 오피스텔의 대명사는 타워팰리스, SK리더스뷰, 잠실 갤러리아팰리스 정도다. 재건축 기대감이 있는 한신잠실코아도 눈여겨볼 만하다.
Q. 올해 지식산업센터가 불장인데, 지금이라도 들어가야 하나?A. 그간 지식산업센터는 대표적인 수익형 상품이었으나 규제로 인해 차익형 상품으로 변신했다. 그럼에도 불구하고 지식산업센터의 본질은 수익형이다. 철저하게 수익률을 따져봐야 한다. 공실 리스크도 고려해야 한다. 지금 지산은 폭탄 돌리기 시장 같다.
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