[045] 김학렬의 부동산 투자 절대 원칙

 

 

「책 읽는 아빠」의 2022년 마흔다섯 번째 독서

 

이럴 때일수록 기본으로 돌아가고 근본에 충실해야 한다.

하루가 다르게 변하는 시장인 듯해도 한 걸음 물러나 큰 흐름으로 보자면 분명히 규칙과 원칙이 있다. 

 

역시 빠숑은 명불허전이다. 그는 부동산 전문가가 아니라 입지 전문가로 불리기를 원하는 대한민국 최고의 1타 강사다. 저술한 책도 10권이 넘는 다작가이도 한 김학렬 님이 이번에 낸 책은 부동산 교과서 같은 책이다. 그의 책을 몇 권 읽어서 그런지 새로운 내용을 배우기보다는 기존의 내용을 깔끔하게 정리한 것을 읽은 느낌이 강하다. 그래도 시장이 어려울수록 기본이 중요하다. 지금이 바로 그럴 때다. 기본에 충실하기 위해 일독을 권한다.

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<1부> 관점: 정답은 없다. 과정이다. 

 

p.45

아파트 가격의 상승·하락을 결정하는 가장 큰 요인은 무엇일까? 바로 수요와 공급이다. 다른 말로 '희소성'이라고 이야기할 수 있다. 

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<2부> 기준: 비법 말고 나만의 잣대를 가져라. 

 

p.85

지금까지 오르지 않았던 부동산보다는 오히려 지금까지 많이 오른 부동산을 살 것을 추천한다.

 

p.93

지방 아파트 소액 갭투자를 주의하라. 지금 싸다는 이유만으로 매수한다면 결국 선행 투자자들에게 투자 수익을 몰아주는 것밖에 안 된다. 투자가 아니라 기부 활동이 되는 것이다.

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<3부> 선택: 입지는 네 가지만 보면 된다.

1. 교통, 일자리와 연결되는가?

2. 교육, 학교와 학원의 중요성

3, 상권, 주거 편의성이 있거나 확장되거나

4. 자연, 水 공간과 녹지 공간 확보

 

p.105

일자리 많은 곳으로 접근하기 쉬울수록 좋은 입지다. 

 

p.149

남녀공학 배정 지역보다 남학교 배정 지역의 프리미엄이 더 높다. 

 

p. 153

2021년 매출 10대 상권

- 압구정역, 강남역 북구, 강남역 남부, 신시-논현역, 천호역, 부산 서면역, 학동역, 학동사거리, 종각역, 대구 반월당사거리

 

p.175

서울에서 풍수적으로 가장 좋은 입지는 단연 용산구다. 

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<4부> 분석: 투기 말고 투자하라.

 

p.241

최근 10년 서울 상승률 1위는? 성동구 167%

강남구 122%로 26개 자치구 중에 24위에 불과하다. 양천구는 114%로 꼴등

 

p.256

 부동산 매매는 결국 시장의 수요와 공급이 가장 중요하다. 주택 구매 심리가 어디로 움직이느냐를 봐야지, 금리를 보고 판단할 문제가 아니다.

→ 빠숑님 의견에 이의 있습니다. 금리는 모든 자산 가격과 투자자의 심리에 영향을 미칩니다. 그래서 금리의 향방은 부동산 투자에 있어 매우 중요한 변수입니다.

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<5부> 가치: 가격 말고 가치를 보라.

 

p.280

하차 승객 상위 지하철역 Top 20

- 강남, 잠실, 역삼, 구로디지털단지, 신림, 삼성, 선릉, 홍대입구, 가산디지털단지, 서울대입구, 신도림, 양재, 을지로입구, 서울역, 성수, 사당, 교대, 영등포, 고속터미널, 건대입구 순

 

p.295~299

인천은 2022년부터 신규 입주 물량이 시세 하락에 영향을 줄 수 있겠지만, 서울과 경기도는 향후 2년 동안 신규 공급 물량이 시세 하락에 영향을 주기는 어렵다는 판단이다. 

결국 서울 전세 시장이 수도권 집값 전망의 핵심이다. 서울 전세 시장이 안정되어야 경기도와 인천 부동산 시장도 안정될 것이다. 

 

p.332

일단 한 번 집을 사 본 사람과 그렇지 않은 사람 사이에는 큰 의식의 격차가 존재한다. 일단 집을 사면 가격 변동에 둔감해진다. 거주하는 동안에는 집값 자체가 사이버 머니라고 생각하기 때문에 그것 때문에 일희일비하지 않는다.

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<6부> 미래: 여기 말고 멀리 보라.

 

p.316

일자리와 교통망에 유념하라.

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<7부> 제언: 아전인수 말고 시장을 보라.

 

p.399

시장 시세는 정부가 만드는 것이 아니고 투기꾼이 만드는 것도 아니다. 그곳에 살고 있는, 혹은 살려고 하는 국민이 지불하는 가격이다. 

 

p.403

첫째, 묻지 마 투자는 절대 하면 안 된다. 아무리 이자가 싸다고 해도 무리하게 대출을 받아서는 절대 안 된다. 

둘째, 실거주층이 주로 매수하는 시장이 아니라 투자자들끼리 매물을 사고파는 시장이 아닌지 꼼꼼하게 체크해야 한다. 특히 지방의 중소 도시는 정말 조심해야 한다. 

 

p.404

부동산이야말로 가치투자가 필요하다. 본질에 충실한 투자를 해야 한다. 부동산의 본질은 입지다. 입지를 알고 투자해야 한다. 입지를 안다는 것은 수요가 있는 지역인지, 적정 가격인지, 지역별 선호 상품이 무엇인지, 미래 가치가 있는지를 파악한다는 것이다.