[09] 따라 하면 무조건 돈 버는 실전 부동산 경매

「책 읽는 아빠」의 2023년 아홉 번째 독서

 

오랜만에 부동산 책을 읽었다. 부동산은 평소 관심지역의 시세를 파악하고 있어야 하고 내공을 기르기 위해 책도 읽어야 한다. 물론 임장이 제일 중요하다. 그런데 임장을 차일피일 미루다 보니 임장을 안 가는 게 습관이 되어 버렸다. 또 하나 고백하자면 불혹의 나이에도 불구하고 아직 경매 법정에 가보지 않았다. 행동하는 자만이 부자가 될 수 있다. 실천하지 않는 게으름을 반성하기 위해 이 책을 골랐다. 참고로 이 책은 2021년에 출간된 <왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술>의 실전 버전이다. 

 

이 책의 저자 중 한 명인 유근용 님은 흙수저에서 자수성가한 자산가로 유명하다. 30대 초반까지 맥도날드 알바를 하다가 독서를 통해 경제적 자유의 길에 들어섰다. 2015년부터 부동산 투자 공부를 시작했고 2017년부터 경매, 공매시장에 본격적으로 뛰어들어 현재까지 200여 건의 낙찰을 기록했다. 현재는 150여 개 부동산을 소유하고 있고 순자산 규모는 70억 원 정도라고 한다. 그는 이 책에서 강조한다. 행동하지 않고 쉽게 포기하는 사람들이 대부분이지만 좀 더 긍정적으로, 적극적으로 나서야 한다. 부동산 경매야말로 경제적 자유로 가는 지름길이다. 

 

또 다른 저자 정민우 님도 유명한 경매 전문가다. 전세금 1,500만원으로 시작하여 경매를 통해 수십억 자산가가 되었다고 한다. 그는 사회 초년생일 때 펀드를 통해 간접투자를 했는데 손실이 -20%에 달했다고 한다. 그래서 내 돈을 남에게 맡기지 않는다는 원칙을 세웠다. 내 돈을 내 책임 하에 굴릴 수 있는 가장 좋은 수단으로 부동산 경매를 선택했다. 

 

그럼 숙지할만한 내용들을 기록해 본다.

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경매는 전문가만 할 수 있는 것도 아니고 어려운 것도 아니다.

쫄지 말자. 누구나 할 수 있다. 

 

권리분석의 핵심은 말소기준권리 찾기다

근저당권, 가압규, 담보가등기, 경매개시결정 등기, 배당요구한 전세권

 

부동산은 반드시 레버지리를 이용해라.

부동산 구매를 위한 대출은 이른바 positive loan이다. 빚을 두려워하지 마라. 가장 큰 위험은 부채가 늘어나는 것이 아니라 아무것도 하지 않는 것이다. 

 

부동산매매사업자를 이용하자.

법인은 아니지만 법인처럼 사업상 지출되는 비용을 공제받을 수 있어 양도소득세를 절약할 수 있다.

(사업자코드 703011)

경매 낙찰 후 1년 이내 매도해도 양도소득세 70%를 내지 않아도 된다. 매매사업자는 종합소득세율을 적용받는다.  

 

현장조사할 때 중개업소 사장님들을 내 편으로 만들어라.

거래가 안 되더라도 기프티콘을 보내라.

 

법인을 활용한 부동산 투자를 하겠다면 시야를 넓혀야 한다.

상가, 지신산업센터, 생활형 숙박시설, 공장, 모텔, 토지 등 다앙한 비주택 부동산을 경매로 낙찰받아 보자. 실제로 발품불패 카페 강사인 박 00 님은 속초의 오피스텔을 낙찰받아 에어비앤비로 활용하고 있다. 단순히 임대를 주었다면 수익률이 18%에 그쳤을 텐데 공유숙박 사업을 통해 35% 수익률을 얻을 수 있었다. 

 

토지는 시간이 걸리는 투자이기 때문에 무조건 싸게 낙찰받아야 한다. 

최소 50% 정도는 써야 한다. 싸게 사면 절대로 손해보지 않는다.