[29] 부동산 트렌드 2023

「책 읽는 아빠」의 2023년 스물아홉 번째 독서

 

요즘 이 분 대세다. 하버드대 박사 출신 서울대 교수로 유명한 김경민 교수!

 

그가 유명해진 이유는 2022년 부동산 급락을 족집게처럼 맞추었기 때문이다. 또한 그는 서울대 김난도 교수의 <트렌드 코리아>처럼 <부동산 트렌드>라는 책을 매년말 출간한다. 

 

그가 단순히 하버드대 박사이기 때문에 부동산 예측을 잘하는 것이 아니다. 박사 학위 취득 후미국에서 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측모형을 구축하고 데이터에 기반한 부동산 시장분석을 하는 등 실무 경험이 풍부하기 때문이다. 

 

그럼 그의 가르침을 들어 보자.

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- 금리인상은 부동산 시장에 부정적이다. 

부동산 시장은 인플레이션과 기준금리 인상의 영향에 달려있다. 인플레이션은 자산 가격의 상승을 유발하지만, 급격한 금리 인상은 급락을 가져온다. 2020~2021년 인천, 경기 등에서 발생한 대폭등은 코로나로 인해 풀린 과잉 유동성 때문이다. 

 

- 부동산 지수를 권역별로 보고 판단해야 한다.

가격 상승 시에는 서울이 다른 지역을 선행한다.

 * 대세상승 시점 : 서울 17년 7월, 경기도 및 인천 20년 2월   

 * 폭등 시작 시점 : 서울 강남 16년 4월, 서울 전체 17년 7월, 분당 17년 7월, 수지 18년 2월

 

- 노도성 지역은 강남 3구보다 가격이 더 빨리, 더 많이 떨어진다.

2021년 노도성 지역은 강남보다 버블이 심했다. 그 이유는 노도성 지역의 부동산 수익률은 강남 3 구보다 낮고 대출을 이용한 영끌 투자가 많았기 때문이다.            

 

- 대장 단지의 가격 움직임이 중요하다. 

전국의 아파트 1,079만 채, 서울의 아파트 157만 채, 강남 3구 31만 채, 노도성 30만 채

서울에서 3천 세대 이상 단지가 대장 단지다. 서울에 34개 단지가 있는데 재건축 이슈가 없는 18개 단지를 주목하라. 

  * 강남구 도곡렉슬, 송파구 엘리트,  돈암동 한신한진, 미아동 SK북한산시티

 

- 금리 상승은 부동산 하락을 초래한다.

기준금리가 상승하면 부동산 투자수익률(yield)을 위로 끌어올린다. 수익률이 올라가려면 부동산 가격이 하락해야 한다. 서울시 평균 20% 내외, 강남 3구는 18% 내외, 노도성은 26% 내외 조정될 것이다. 

 

- 2023년말에 기준금리 3.5%가 된다면?

서울시 평균 30% 내외, 강남 3구 28% 내외 하락이 예상된다. 2018년 중반 가격까지 회귀할 것이다. 

김경민 교수의 하락률 예측은 거의 정확하다. 

 

- 21년말 대비 22년 9월까지 하락률 상위 / 하위

* 상위 : 신당동 남산타운, 문정동 올림픽훼밀리타운, 헬리오시티, 고덕아르테온, 고덕그라시움, 목동센트럴아이파크위브

* 하위: 신천동 장미, 성산시영, 마포래미안푸르지오, 반포자이, 관악드림타운, 도곡렉슬

 

- 강남불패는 가짜뉴스이며 잘못된 믿음이다.

2006년 15억이었던 도곡렉슬 33평은 무려 11년간 하락 내지 횡보를 거듭하다 2017년이 되어서야 15억 원을 회복한다. 

 

- 2022년 핫 플레이스

을지/충무, 성수동, 양재천, 용산/효창, 영등포구청역/문래

 

- 2023년 핫 플레이스

1) 신당 : 중앙시장, 주신당, 하니 칼국수, 계류관, 달래해장, 영동장오, 뚝도농원

2) 도산공원 :  도산분식, 아우어다이닝, 아우어베이커리, 나이스웨더, 카페노티드, 다운타우너, 리틀넥, 호족반

3) 북촌 : 설화수 플래그십스토어, 오설록 티하우스, 삼청동 국제갤러리, 다몽헌(전통찻집), 공간(한옥 칵테일바)

4) 명동 :  페이지 명동(YWCA 연합회관 리모델링), 커뮤니티 하우스 마실, 몰또(커피), 더스팟패뷸러스(커피,마카롱), 명동교자칼국수, 미성옥, 하동관, 맷차, 명동숙회(바)

5) 한남동/이태원 : 빅라이츠(와인 바), 그래픽(서점)

6) 제주 : 제주동문시장, 북촌리(아라파파, 해녀의 부엌, 다려도), 월령리(잔디밭, 올레길14코스)

7) 동해안 : 양양 (양리단길, 솔게스트하우스, 플리즈웨잇), 강릉(보헤미안, 테라로사, 명주 시나미길, 봉봉 방앗간, 오월커피, 명주배롱, 칠커피), 속초(속초관광수산시장)