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2023년

[30] 부자들의 부동산 노트

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「책 읽는 아빠」의 2023년 스물아홉 번째 독서

 

47만 구독자를 보유한 부동산 유튜버, 쇼킹부동산의 책이다. 쇼킹부동산은 얼핏 보면 비관론자처럼 보인다. 하지만 22년 말~23년 초 급락기가 내집마련 최적기라고 주장하는 등 균형 잡힌 시각을 가진 전문가다. 그럼 그의 가르침을 정리해 본다. 


<부자들의 지혜>

 

- 단순히 통화량이 증가가 자산 가격 상승으로 이어지지 않는다. 

22년 부동산 폭락기에도 M2 통화량은 증가했다. 

 

- 기준금리 향방이 중요하다.

기준금리 인하를 앞두고 있다면? 최대한 신용을 활용하여 자산을 늘려야 한다.

기준금리 인상을 앞두고 있다면? 위험자산 가격 하락이 예상되므로 저점 매수를 위해 돈을 모아야 한다.

 

- 전세값에도 기준금리 영향이 크다. 

22년부터 지속적인 기준금리 인상으로 전세대출 수요가 감소하면서 전세 가격이 급락했다. 

 

- 앙드레 코스톨라니의 달걀 모형을 따르라. (역발상이 중요하다.)

금리 저점에서 물가 급상승 등 긴축 요인이 발생하면 부동산을 매도하고 달러를 매수하라. 

이후 금리 고점이 인식되면 채권 금리가 빠르게 하락하는데 이때 부동산을 매수하라. 예금이 최고라는 인식이 만연할 때 달러를 매도하고 부동산을 매수하라. 

* 대출금리가 너무 치솟아 모든 투자자들이 대출 상환에 급급한 시점이 바로 부동산을 사야 할 시기다. 22년 말~23년 초다. 

 

- 부자의 길은 정말 괴롭다.

남들이 포기할 때 결정해야 하는 용기, 대출을 활용하는 용기, 포기할 줄 하는 용기(절약하는 습관)

 

- 노후 준비를 위한 히든 카드는? 

재개발, 재건축 투자를 하라. 사업 초기에는 적은 투자금이 들어간다. 최소 10년 이상 기다리면 가치가 크게 상승되어 있을 것이다. 


<부동산 투자>

 

- 부동산에도 계절성(Seasonality)이 있다. 

대부분의 신축 아파트 입주는 겨울 방학 때 집중된다. 갭투자 시 방학 시즌을 피해야 한다. 전세 시장은 12월부터 3월까지는 수요보다 공급이 많다. 

 

- 1주택자가 분양권 취득 시 비과세 전략

아래 두 가지 중 하나 선택 가능하다.

1) 분양권 취득 후 3년 이내 기존 주택 처분

2) 분양권으로 취득한 주택이 준공되고 3년 이내 기존 주택 처분(신규주택 준공 3년 이내 입주 & 세대원 전원 입주 필요)

 

- 일시적 1세대 2주택 비과세

기존 주택의 보유기간 1년 이상이면서 신규 주택 취득 3년 이내에 기존 주택을 매도하면 비과세 혜택

 

- 간주 임대료

3주택 이상 보유자는 전세로 임대해도 보증금 합계가 3억원 초과 시 적용받음

 

- 대출

부동산 대출 제도는 정말 복잡하다.

 

Q. 이미 거주하고 있는 주택을 담보로 대출이 가능한지?

A. 생활안정자금만 가능하다. 꿀팁 하나. 사업자 등록 후 제2금융권에서 사업자 담보대출을 받으면 기존 주택으로도 대출을 받을 수 있다. 다만 금리는 조금 높다. 

 

Q. DTI vs DSR

A. DTI는 신용대출 등의 이자상환액까지만 포함해서 계산되는 반면, DSR은 신용대출 등의 원리금까지 포함하므로 더 강력한 규제다. 

 

DSR에 반영하는 원금 계산방법

중도금, 이주비 = 대출 총액 ÷ 25년

신용대출 = 대출 총액 ÷ 5년

전세대출 = 미포함

 

Q. 중도금 대출 vs 잔금 대출

A. 규제지역에서 중도금 대출은 LTV 50%다. 즉 분양가의 50%까지 가능하다. 과거에는 분양가 9억 이하만 중도금 대출이 가능했으나, 2023년 3월부터는 분양가와 상관없이 중도금 대출이 가능하다. 중도금 대출은 DSR 적용대상이 아니다. 

신축 아파가 입주할 때는 KB 시세가 없다면 금융기관의 자체 감정평가를 기준으로 잔금 대출이 진행된다. 잔금 대출은 LTV, DSR 모두 적용된다. 

 

- 부동산 상식

집은 낮에 봐야 한다. 같은 동, 같은 라인이라 하더라도 일조량이 다르다.

6층 이하는 피해야 한다. 나무가 자라면 햇빛이 들어오지 않을 수 있다. 

 

- 실천이 제일 중요하다. 

지출을 줄이고 돈을 모아라. → 매일 부동산 공부를 해라 임장을 가고 공인중개사 사무실을 방문하라. → 대출을 알아봐라. → 투자하라.

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