[062] 부동산 상승신호 하락신호

 

안녕하세요. 애독자 여러분

「매년 100권 독서 프로젝트」를 추진하고 있는 '책 읽는 아빠'입니다.

 

네이버 카페 '부와 지식의 배움터(부지런)' 대표이자 20년 경력의 실전 투자자 부룡 신현강 님의 저서입니다. 그는 이 책에서 부동산 시장을 7단계 사이클로 나누고 사이클 별로 실패 없는 투자 방법을 제시합니다. 부동산 시장의 사이클을 이해해야 상승과 하락의 원리를 알 수 있고 그에 맞는 입지와 상품을 고를 수 있다는 주장입니다. 부룡 님이 말하는 부동산 사이클은 아래와 같습니다.

 

<침체기> 매매는 사라지고 전세가 조금씩 오른다.

 

<회복준비기> 전세가가 급등하고 친부동산 정책이 등장한다.

 

<회복기> 주택 공급이 늘어나고 투자수요가 급증한다.

 

<상승기> 급등하다가 일부 조정을 맞는다.

 

<확산기> 공급이 줄고 실수요자가 늘어난다.

 

<급등기> 실수요가 외곽 지역까지 번진다.

 

<쇠퇴기> 수요는 조금씩 줄어들고 공급은 늘어난다.

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그럼, 몇 가지 배운 점을 적어 보겠습니다.

 

- 전세 갭투자

전세 갭투자는 무조건 전세가 비율이 높은 대상을 찾아 최소금액을 투입하는 기술이 아니다. 투자금보다 입지를 더욱 중요하다. 2014년에 길음 뉴타운의 갭은 2,500만 원, 화성 병점은 1,000만 원이었다. 6년 후 상승 금액은 전자가 3.5억, 후자가 5천만 원이었다.

 

- 갭 벌리기

상승장 초반에는 입지가 좋은 신축 아파트부터 상승하는 갭 벌리기 현상이 나타난다. 이 시기에는 입지가 좋은 신축이나 분양권 투자가 좋다. 

 

- 갭 메우기

가격의 갭이 크게 벌어지면 언젠가 분명히 그 갭을 메우는 과정이 나타난다. 다만 주의할 점은 갭 메우기는 수요가 충분한 곳에서만 나타나는 현상이다. 지방 중소도시의 구축 아파트처럼 원래 수요가 부족한 곳에서는 갭 메우기 현상이 나타나지 않는다. 당산역의 대장인 당산래미안4차가 먼저 갭 벌리기로 치고 올라가면 인근 구축인 효성타운 1차, 2차가 시간차를 두고 크게 벌어진 가격 갭을 메운다. 이것이 갭 메우기 현상이다.

 

갭 벌리기와 갭 메우기 현상은 비단 한 지역 내에서 나타나는 것이 아니다. 지역 간 갭 벌리기와 갭 메우기도 나타난다. 제일 먼저 강남이 치고 올라가면 그다음은 송파, 분당, 광교, 동탄 순으로 시세 흐름이 이어진다. 

 

- 서판교 vs 동판교

같은 지역 내에서 가격 차이가 커지면 자연스레 갭 메우기 현상이 나타나는 경우가 많다. 2018년 발표된 월곶판교선 기본계획 고시 이후 서판교 아파트의 상승세가 나타났다. 특히 산운9단지 같은 서판교역 예정지 인근 아파트의 상승세가 두드러졌다. 

 

- 신길 뉴타운

많은 사람들이 신길 뉴타운을 '지하철 노선 2개가 지나고 강남 진입이 수월한 서울의 신축 대단지'라고 생각하기보다는 '영등포나 구로에서 가까운 오래된 동네'라는 과거 이미지만 생각을 했다. 예전의 잣대로 바라본 사람들은 결국 좋은 투자 기회를 놓쳤고, 미래의 가치를 생각했던 사람들은 과감히 투자해서 좋은 성과를 얻었다. 지난 과거는 잊어버리는 게 좋다. 기존 관점이 아닌 앞으로 바뀌게 될 관점으로 시장을 바라보면 아직 괜찮은 가격대로 중심지에 진입할 기회를 충분히 많다. 단지 그 관점을 어떤 식으로 응용할지 계속 고민하는 사람에게만 기회가 찾아오는 것뿐이다. 

 

- 하락장을 두려워하지 마라.

우리가 하락장을 두려워하는 이유는 가격 하락에 따른 손실 때문이다. 그러나 하락장에 가격이 떨어진 정도는 생각보다 크지 않다. 오히려 이후의 상승폭이 훨씬 더 크게 나타난다. 하락의 시기를 지나면 더 큰 기회의 장이 진행된다. 

 

생각보다 많은 사람들이 나와 상관없는 과거에 연연하고 불확실한 상황에 주저한다.
그러나 투자자라면 기존 현상을 바라보며 앞으로 다가올 기회를 찾으려 꾸준히 노력한다. 

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